Offene Immobilienfonds Risiko: Viel Geld, wenig Anlagemöglichkeiten

Offene Immobilienfonds mit Risiko? Was Anleger beachten sollten, damit eingesetztes Kapital nicht verloren geht. Und gibt es auch sichere Investments in Immobilien?

Offene Immobilienfonds Risiko: Anteile streuen und mögliche Verluste minimieren?

Es ist ein Traum vieler Kapitalanleger: In Immobilien investieren und langfristig von Mieteinnahmen profitieren. Weil es aber oft Hemmungen gibt, gleich einen hohen Betrag zu investieren, kann man mit kleineren Geldsummen einsteigen. Zum Beispiel, um in Fonds zu investieren. Hier beteiligen sich mehrere Anleger an Investments. Die Fonds kaufen und verwalten mit dem Geld der Anleger ein oder mehrere Häuser und streuen damit Verlustrisiken. Die Frage lautet nun: Kann man damit wirklich mögliche Verluste am Kapitalmarkt begrenzen?

Video: Immobilienfonds: Das musst du beachten!

Definition offener Fonds

Um die Frage zu beantworten, müssen Unterschiede einzelner Immobilienfonds geklärt werden: Bei den hier vorgestellten offenen Fonds können (oder konnten) Kapitalgeber unbegrenzt investieren. Wenn das passiert, erwirbt der Fonds weitere Immobilien und wächst. Deren Laufzeit ist außerdem unbegrenzt. Anleger können ihre Immobilien-Anteile also jederzeit verkaufen oder neue Anteile erwerben.

Das offene Immobilienfonds Risiko wird dadurch reduziert, indem Fondsmanager in diverse Häuser oder Wohnungen investieren. Falls etwa bei 2 Immobilien Verluste auftreten, 6 andere aber Gewinn erwirtschaften, vermehrt sich in der Regel das Geld der Anleger.

Anleger sollten sich über Risiken bewusst sein, wenn sie in einen offenen Immobilienfonds investieren. (#1)

Anleger sollten sich über Risiken bewusst sein, wenn sie in einen offenen Immobilienfonds investieren. (#1)

Offene Immobilienfonds Risiko: Konsequenzen aus Finanzkrise

Die Theorie klingt gut, die Praxis ist eine andere. Denn es können immer Leerstände auftreten oder Mieten wegfallen. Im Zuge der 2008 eskalierenden Finanzkrise gab es das massenhafte Phänomen, dass viele offene Fonds verkaufswillige Anleger nicht mehr auszahlen konnten. Als Folge gingen etliche Fonds Pleite und wurden abgewickelt. Das offene Immobilienfonds Risiko wurde deutlich und das bedeutete für viele Anleger: Massive Verluste ihres eingesetzten Kapitals. Das Rest-Geld wurde unter den Anteilseignern später aufgeteilt und hat sich entsprechend verkleinert.

Der Gesetzgeber zog Konsequenzen aus der Finanzkrise: Anleger in Deutschland können nicht mehr zu jedem Zeitpunkt ihr Geld zurückfordern. Mindestens zwei Jahre lang ist die Mindestbeteiligung, die Kündigungsfrist beträgt 1 Jahr. Ausnahmen bestehen für ältere Verträge. Hier können zum Beispiel Anteile bis 30.000 Euro zurückgefordert werden, wenn diese vor dem 1. Januar 2013 erworben wurden. Diese Regelung birgt übrigens eine Gefahr, wenn zu viele Altverträge gekündigt werden, die neueren Anleger aber erst nach längerer Wartezeit den Vertrag kündigen dürfen. Auch das ist ein echtes Offene Immobilienfonds Risiko.

Anleger sollten vor dem Investment die Kapitalanlage durchleuchten, bevor es ein böses Erwachen gibt. (#2)

Anleger sollten vor dem Investment die Kapitalanlage durchleuchten, bevor es ein böses Erwachen gibt. (#2)

So erkennen Anleger einen gesunden Immobilienfonds

Umso wichtiger erscheint, einen liquiden und gesunden Immobilienfonds zu finden. Hier raten Experten zu einem Mix diverser Maßnahmen. Eigene Recherche ist dabei absolut notwendig: So sollte die Performance der letzten 3 Jahre geprüft werden. Jahresberichte und Halbjahresberichte studiert und Kontakte zu Anlegern geknüpft werden. Dazu können externe Berater prüfen, wie sich die geplante Investition mit der grundsätzlichen Fondsentwicklung verträgt.

Konkret sollten Berater untersuchen, wie liquide der gesamte Fonds ist oder ob die Quote an Vermietungen „gesund“ ist, es also nicht zu viele Leerstände gibt. Anleger sollten grundsätzlich jede Recherchequelle nutzen, bevor sie Geld investieren. Damit reduzieren sie das offene Immobilienfonds Risiko ganz erheblich.

Offene Immobilienfonds Risiko: Die aktuelle Marktsituation

Ob allerdings ein solcher Fonds langfristig rentabel bleibt, kann keiner genau vorhersagen. Momentan gibt es aus folgendem Grund eine eher positive Situation am Markt. Es handelt sich um die Wohnungsnot in Deutschland. Hierzulande fehlen Hunderttausende bezahlbare Wohnungen und die Preise steigen vor allem in Metropolregionen immer weiter. Laut „Handelsblatt“ vom Juni 2018 schätzen von 19 befragten Anbietern offener Fonds alle ihre Situation positiv ein.

Alleine fast 60 Prozent erwarten deutliche Zuflüsse und auch Renditen sollen wachsen. Laut der Ratingagentur Scope betragen diese aktuell bei den fünf größten Anbietern für Privatanleger zwischen 2,4 und 3,3 Prozent. Anleger sollten aber vorsichtig sein, wenn in Fonds investiert wird, die ein hohes Preisniveau haben.

Augen auf bei der Beteiligung an Immobilien. Das Investments soll sich schließlich für alle Vertragspartner lohnen. (#3)

Augen auf bei der Beteiligung an Immobilien. Das Investments soll sich schließlich für alle Vertragspartner lohnen. (#3)

Anhaltend hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien

Trotzdem: Die Konjunktur ist aktuell gut und es herrscht eine hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien besonders in Märkten wie Berlin und München. Die Lehren aus der Finanzkrise dürfen aber nicht in Vergessenheit geraten. Es ist viel Kapital am Markt unterwegs, gerade auch ausländisches, und möchte investieren. Es sollten nicht zu viele Investments auf einmal getätigt werden, um den Markt nicht zu überhitzen. Damit würde das offene Immobilienfonds Risiko wieder wachsen und die Kleinanleger wären vermutlich wieder die Dummen.

Ein weiterer Grund für den Immobilienboom ist außerdem das niedrige Zinsniveau. Steigt dieses wieder an, könnten sich Kapitalflüsse in andere Anlageformen ergeben. Eventuell gehören in einem solchen Fall sogar wieder Rentenpapiere zu den attraktiven Investments.

Offene Immobilienfonds Risiko: 5 Gründe, warum der Boom bei Immobilienfonds bald vorbei sein könnte

Trotz der positiven Markteinschätzung ist jedes Immobilieninvestment also mit einem Risiko behaftet. Deshalb die wichtigsten Gründe, warum es nicht immer nach oben gehen wird und das Anleger dies stets berücksichtigen müssen.

Tipp: Ständig den Markt beobachten und folgende Punkte berücksichtigen.

  • Es gibt zu wenige attraktive Immobilien, die sich für ein Investment lohnen
  • Das Zinsniveau steigt und andere Investments gewinnen wieder an Bedeutung
  • Objekte, die jetzt in der Phase hoher Preise gekauft werden, verlieren später durch Abwertung ihren Wert.
  • eine zu hohe Liquiditätsquote und die Befürchtung, dass Fonds keine Anlegergelder mehr annehmen
  • Investmentsteuergesetz und damit eine als zu hoch empfundene Besteuerung der Anleger
Ist die Anlage erfolgreich, profitieren alle von den Erlösen und bauen sich vielleicht selbst bald ein Eigenheim. (#4)

Ist die Anlage erfolgreich, profitieren alle von den Erlösen und bauen sich vielleicht selbst bald ein Eigenheim. (#4)

Gibt es sichere Immobilien-Investments?

Es gibt aus diesen Gründen keine „sicheren“ Immobilien-Investments, sondern bessere oder schlechtere Marktlagen. Im Moment können Kapitalanleger ruhigen Gewissens einen Teil ihres Vermögens in offenen Fonds anlegen. Da es aber wie erwähnt für Neuanleger bei dieser Anlageform längere Kündigungsfristen gibt, ist eine ständige Beobachtung der Finanzmärkte unumgänglich. Eine Immobilieninvestition ist und bleibt etwas anderes als Termingeld, das man nach kurzer Zeit auf dem Konto hat.

Besser ist: Geld zu streuen und gezielt für ein paar Jahre vom Kapitalmarkt profitieren. Das sollte die Antwort sein, damit sich ein Investment in Wohnungen oder Büros lohnen kann. Darüber hinaus ist wichtig, die regionale Komponente zu beachten. Es gibt Regionen in Deutschland, die wirtschaftlich abgehängt sind und die in Zukunft noch mehr Bewohner verlieren dürften. Hier in Gebäude zu investieren, wenn die Mieter bald zum größten Teil weggezogen sind, ist wenig sinnvoll. Der richtige Anlage-Mix und das gezielte Investment sind und bleiben der Königsweg.


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Über Marius Beilhammer

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.

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