Geschlossene Immobilienfonds: Bankhaus Wölbern mit positiver Leistungsbilanz

07.03.2006 | Hamburg
95 Prozent aller Fonds - bezogen auf das Investitionsvolumen -entwickelten sich 2004 wie prognostiziert oder besser • Konzentration der Investitionsaktivitäten auf Europa-Immobilien • Neue Exit-Perspektive: Veräußerung von Fondsimmobilien an ausländische Investoren wird geprüft • Konservativer Managementansatz: Liquiditätsreserve in 2005 weiter aufgestockt

Das Bankhaus Wölbern kann für das Jahr 2004 eine positive Leistungsbilanz vorlegen. Zum 31.12.2004 waren 64 geschlossene Immobilienfonds initiiert worden, von denen sich 62 Fonds noch in der Bewirtschaftungs- bzw. Liquidationsphase befanden. Seit Auflage erzielten 32 Fonds eine kumuliert höhere Ausschüttung als prognostiziert, 26 verliefen nach Plan und lediglich vier Fonds blieben hinter den Erwartungen zurück. Damit haben sich 95 Prozent aller Fonds besser oder wie prospektiert entwickelt. Ende 2005 waren insgesamt 70 Fonds initiiert. Von diesen wurden zwei erfolgreich liquidiert, zwei befinden sich aktuell in Liquidation.

Insgesamt hat das Bankhaus Wölbern im Jahr 2004 acht geschlossene Immobilienfonds und im Jahr 2005 sechs Fonds aufgelegt. Von diesen vierzehn Fonds investieren sechs in Holland, zwei in Frankreich, ein Fonds in Polen, drei in Deutschland (davon zwei Development-Fonds) und ein Fonds in Österreich. Außerdem investierte im Jahr 2005 erstmals ein Fonds in Großbritannien.

"Die Investitionsaktivitäten des Bankhauses konzentrieren sich auf Europa-Immobilien. Dabei konnten wir die Erfahrungen, die wir seit 1993 am niederländischen Markt gesammelt haben, erfolgreich nutzen", sagt Dr. Martin Ollendorff, Vorstand beim Bankhaus Wölbern.

Neue Exit-Perspektive

Das Bankhaus Wölbern hat bislang Immobilien mit einem Volumen von rund 160 Mio. Euro veräußert. In allen Fällen war der Verkaufserlös größer als der Kaufpreis. Für die Anleger wurden Liquidationserlöse von bis zu 130 Prozent erzielt. "Zahlreiche internationale Investoren haben Interesse an unseren Immobilien. Dies gilt sowohl für einzelne Fondsimmobilien als auch für Immobilien-Portfolios. Wir prüfen insbesondere den Verkauf eines größeren Portfolios unserer Holland-Immobilien seit Ende 2005", so Dr. Ollendorff. Durch den Verkauf von Fondsimmobilien soll Anlegern eine zusätzliche attraktive Exit-Option geboten werden.

Gründung der Wölbern Fondsmanagement GmbH

Mit der 2005 erfolgten Gründung der Wölbern Fondsmanagement (WFM) hat das Bankhaus Wölbern sein Fonds- und Assetmanagement gebündelt und ausgebaut. Mit diesem Schritt reagierte das Bankhaus Wölbern auf die gestiegenen Anforderungen der Investitionsmärkte. Das Ergebnis der neuen Organisation kann sich sehen lassen. So wurden im Jahr 2005 rund 38.000 qm neu vermietet bzw. die Mietverträge für diese Flächen vorzeitig verlängert. Der Vermietungsstand aller Fonds beträgt rund 97 Prozent. Die Vermietungs- und Vermarktungsaktivitäten konzentrieren sich vor allem auf die Niederlande, da dort in den kommenden Jahren einige Mietverträge auslaufen werden. Die Immobilien der Fonds an allen anderen Investitionsstandorten sind zu 100 Prozent vermietet.

"In bestimmten Teilmärkten der Niederlande herrscht zurzeit ein Angebotsüberhang", so Dr. Ollendorff. So stieg die durchschnittliche Leerstandsquote von 12,1 Prozent im Jahr 2004 auf 13,8 Prozent im Jahr 2005. "Unser in den Niederlanden betreutes Immobilienportfolio weist eine durchschnittliche Leerstandsquote von vier Prozent auf. Die Marktlage macht allerdings Modernisierungen und Incentives zwingend erforderlich, um die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilien zu sichern", so Dr. Ollendorff. Die dafür entstehenden Kosten werden bereits jetzt durch ein Aufstocken der Liquiditätsreserve in 2005 eingeplant. Es ist zu erwarten, dass zugunsten der Liquiditätsaufstockung bei einigen Fonds auf die Ausschüttung für 2005 verzichtet oder gekürzt werden muss bzw. dass diese in den kommenden Jahren geringer ausfallen werden als prospektiert. So rechnet das Bankhaus Wölbern damit, dass sich im Jahr 2005 die Ausschüttungen der 63 Fonds, die in 2006 für 2005 ausschütten*, voraussichtlich bei drei Fonds über Plan, bei 42 prospektgemäß und bei 18 Fonds unter Plan entwickeln werden.

Konservativer Managementansatz

"Mit der Stärkung der Liquiditätsreserve verfolgen wir einen konservativen Managementansatz. Aufgrund der vorsichtigen Kalkulation und der erfolgreichen Immobilienbewirtschaftung sind wir sogar in der Lage, bei der Liquiditätsreserve über das prospektierte Maß hinauszugehen. Diesen konservativen Ansatz verfolgen wir auch dann, wenn die Einnahmen für den entsprechenden Fonds wie prognostiziert oder sogar besser verlaufen", so Dr. Ollendorff. Im Jahr 2004 wiesen rechnerisch zehn Fonds die erwartete Liquiditätsreserve auf. 41 Fonds verzeichneten einen Stand der Liquiditätsreserve über und sieben Fonds unter Plan**. Im Jahr 2005 wird die Entwicklung der rechnerischen Liquiditätsreserve bei fünf Fonds voraussichtlich den Erwartungen entsprechen. 13 Fonds erzielen eine geringere und 45 eine höhere Liquiditätsreserve.

Ausblick 2006:

Für das Jahr 2006 plant das Bankhaus Wölbern den Start von voraussichtlich zehn geschlossenen Immobilienfonds. Dabei sind Investitionen in Deutschland, Frankreich, den Niederlanden, Großbritannien und Österreich geplant. "Der neue Fonds 'England 02` wird gemessen am Investitionsvolumen der größte Fonds des Bankhauses Wölbern", so Dr. Ollendorff.

* an 70 fehlende Fonds: zwei Fonds bereits verkauft, zwei aktuell in Liquidation, ein Fonds schüttet erstmals 2006 aus, die beiden Development-Fonds schütten während der Laufzeit nicht aus

** an 62 fehlende Fonds: zwei Fonds bereits in Liquidation, ein Fonds schüttet erstmals für 2005 aus, Development-Fonds schüttet während der Laufzeit nicht aus.

Quelle: Pressemeldung Wölbern Invest KG